假設開發法是土地估價中常用的估價方法，果洛地形測量也是在實踐中比較容易操作的估價方法，因此廣泛應用於待開發土地價格的評估中。既需要土地評估機構在做具體項目宗地的估價時熟練掌握評估方法，也需要土地主管部門公布的相關估價參數科學、完善1假設開發法概述假設開發法又稱剩餘法、倒算法、殘餘法或餘值法，是在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用後，以價格餘額來確定估價對象土地價格的一種方法。假設開發法的基本公式為：待出讓宗地的價格=待開發房地產的預期開發價值-建安成本-銷售稅費-管理費用-投資利息-開發利潤-投資者應負擔的稅費2假設開發法各參數的確定2．1待開發房地產的預期開發價值待開發房地產的預期開發價值是指開發完成時的房地產價格，通常用市場比較法來確定。一般情況下，所選擇的作為交易案例的房地產應為2年內成交的不動產，.長不超過3年，並且應與待估房地產用途、交易類型相同，且為正常交易。煙台市在確定待開發房地產預期開發價值時規定：商品房的售價要選擇相鄰或同級別土地不少於3個樣點經修正確定。除此外，還對待開發房地產的地下車庫(位)以及中小學校舍、社區管理用房等公共設施用房的建設和銷售作了具體規定。2．2建安成本建安成本包括開發成本、前期費用、其他費用等。目前，煙台市進行評估時所依據的上述費用是根據相關部門文件的標準執行的，具體見表1。2．3管理費用及銷售稅費開發管理費和銷售稅費通常是按照待開發房地產的預期開發價值的一定比例來確定。煙台市的相關規定為：開發管理費，按銷售收入的1．5％計算；營業稅、教育費附加、城市維護建設稅按銷售額的5．5％計算。2．4投資利息在考慮投資利息時，主要是運用靜態計算的方式。在房地產開發的整個周期中，地價款、開發成本、管理費用、營銷費用等在房地產開發建設過程中投入的時間是不同的。地價款是開發單位在競得宗地的國有建設用地使用權時即要支付，計算地價款的利息時以全部預付地價款按整個開發建設周期計算。開發費、管理費及營銷費等是隨著工程動工開始投入，並隨著工程建設進展逐步投入，這部分成本在計算利息時假設為在建設期內均勻投入。煙台市在具體計算利息時依據待建房地產的開發周期，一般宗地建築麵積10萬m2及以下按2年、10萬rn2以上按3年計算。按照銀行公布的同期貸款利率計算利息。2．5開發利潤開發單位的開發利潤一般以不動產的預期開發價值或預付投資成本的一定比例計算。煙台市在進行土地評估時以預付投資成本的一定比例計算，一般以開發單位利潤在預付成本的10％、15％和20％時分別計算土地價格。2．6投資者應負擔的稅費該部分費用主要指契稅，一般以土地出讓金的3％計算。 3影響假設開發法在土地評估結果準確性的因素及改進方向3．1待開發不動產是否為.佳利用方式所謂土地開發利用方式主要包括用途、容積率、建築密度、建築規模、建築高度、建築式等。在運用假設開發法評估土地價格時，需要按照估價的合法原則和.高.佳使用原則確定宗地的.佳開發利用方式。在實踐中，確定土地開發利用方式時首先由規劃部門出具宗地的規劃設計條件，在該條件中包含了宗地開發利用的各種要求。然後由項目單位依據宗地的規劃設計條件設計宗地規劃方案報規劃部門審批，中介機構依據規劃設計條件的內容進行地價評估。這樣宗地利用是否是.佳開發利用方式就存在一定的局限性。為避免宗地開發未達到.佳利用方式，可由規劃、住建和國土等部門聯合確定規戈U設計條件，充分發揮各部門的職能，以達到.佳開發利用土地。3．2待開發房地產價值預測是否合理在確定待開發房地產的預期價格時，需選擇相鄰或同級別土地多個樣點作為參考。實踐操作中，會出現缺少土地樣點以及相鄰或同級別土地樣點小區的品質、容積率差異等情況；同時，樣點二手房的價格受使用年限、裝修程度影響較大，對..計算比準價格造成了幹擾。國土部門可規範中介評估機構的評估過程，要求其出具的報告中明確所選取的比較案例與待估房地產是否具有可比性，加大樣點的數量，並將確定待開發房地產的預期價格的過程詳細列入評估報告中。3．3建安成本規定是否符合實際建安成本中的開發成本的多少取決於材料、機器設備和人工3個方麵，投入材料的質量、機器設備的使用和人工費的高低直接影響了建安成本的高低。小區配套包括內部環境改造、綠化、區內公用設施、智能化係統以及除基本市政配套外的相關輔助建設等。小區配套費的高低應取決於待開發小區的規劃設計與品質要求。單一的規定各類建築的建安成本和小區配套費，無法準確反映市場價格變化情況以及開發商的實際投入。果洛地形測量時應搜集近幾年不同開發項目建築承包商在土建、安裝等工程項目上的中標價，以期能夠更合理的確定開發成本。同時，應該根據待開發項目的規劃設計方案確定小區配套費標準，將項目的開發品質以及開發商的投入考慮在內。

十二、建築物的定位放線(1) 建築物的定位應以其平麵布置形式和占地麵積大小不同而異：當以城市控製點或場區控製網定位時，應選擇精度較高的點位和方向為依據；當以建築紅線樁定位時，應選擇與主要街道中心線平行的建築紅線為依據，並應以較長的已知邊測設較短的邊；當以原有建(構)築物或道路中心線定位時，應選擇外廓(或中心線)較完整的性建(構)築物為依據。(2) 定位的方法，在控製網上測定建築物軸線控製樁。定位的方法應以建築物的形狀不同而異，矩形建築物宜用直角坐標法定位；任意形狀建築物宜用極坐標法定位；當量距有困難時，宜選用角度交會法定位。十三、采用天底準直法傳遞標高：天底準直法是使用能測設天底方向的儀器，進行豎向投測，也叫俯視法。果洛地形測量采用儀器：垂準經緯儀。自動天底準直儀。自動天頂──天底準直儀。將儀器安放在施工層，通過向天底方向投測的光束與在±0.00m層上的軸線控製點相重合，即將軸線傳遞到施工層。十四、軸線的垂直傳遞采用內控法和外控法相結合的方法。首先在首層的適當位置留設控製點，采用預埋鐵板的方法，製點固定。在施工上部結構層時，在控製點的施工層的相應位置留設孔洞，采用鉛垂儀將控製點位置投影到各施工層。同時采用激光經緯儀對各控製點的位置進行校核。十五、 變形觀測的基本措施：為了保證變形觀測成果的精度，除按規定時間一次不漏的進行觀測外，在觀測中應采取“一穩定、四固定”的基本措施。(1) 變形觀測依據的基準點、工作基點和被觀測物上的變形觀測點，其點位要穩定。基準點是變形觀測的基本依據，因此設三個穩固可靠的基準點，並每半年複測一次；變形觀測點應設在被觀測物上能反映變形特征且便於觀測的位置(2) 變形觀測所用儀器、設備要固定；觀測人員要固定；觀測的條件、環境基本相同；觀測的路線、鏡位、程序和方法要固定。十六、對鄰近建築物影響的觀測地下室施工過程中，為了及時掌握施工對鄰近建築物影響的程度，因此對鄰近建築物進行觀測。在基礎施工影響範圍以外設基準點，再根據設計要求，對距基坑一定範圍的建築物，設置沉降觀測點，並地測出其原始標高。以後根據施工進展，及時進行複測，以便針對變形情況，采取安全防護措施。十七、施工塔吊基座的沉降觀測：為了避免塔吊基座沉降(尤其是不均勻沉降) 而影響正常施工，和發生意外事故 ，因此對塔吊基座進行觀測，檢查塔吊基礎下沉和傾斜狀況，以確保塔吊運轉安全，工作正常。十八、日照對高層建築上部位移變形的觀測：由於考慮到日照對建築豎向偏差具有重要影響，因此需進行觀測。觀測隨建築物施工高度的增加，每30m實測一次，實測時應選在日照有明顯變化的晴天天氣進行，從清晨起每一小時觀測一次，至次日清晨，以測得其位移變化數值與方向，並記錄向陽麵與背陽麵的溫度。豎向位置使用天頂法。十九、工程沉降觀測是施工中一項重要工作。當澆築基礎墊層時，在墊層上埋設臨時觀測點。當建築施工到±0.00層時，再根據設計位置和要求埋設觀測點。然後每施工一層、測設一次，直至竣工。沉降觀測必須由專業測量師負責，采取定人員、定儀器、定時間的三定方針。以確保觀測結果的準確。果洛地形測量工程竣工時，沉降觀測提供以下成果：(1)建築物平麵圖：圖上標有觀測點位置及編號；(2)下沉量統計表：是根據沉降觀測原始記錄整理而成的各個觀測點的每次下沉量和累積下沉量的統計值；(3)觀測點的下沉量曲線。

果洛地形測量主要包括：支護結構、相關自然環境、施工工況、地下水狀況、基坑底部及周圍土體、周圍建（構）築物、周圍地下管線及地下設施、周圍重要的道路、其它應監測的對象。有多種監測技術和信號傳輸處理方式。根據青冶工程(QYETC)技術人員的經驗，一般有監控專家係統、智能控製係統、可視化監測軟件等幾類配套工具，反應時間可控製在1s範圍內，采樣頻率可達100Hz，完全能夠做到實時監測，為工程建設提供信息化支持。監測報表和監測報告· 1.工程概況· 2.監測項目及監測點平麵和立麵布置圖· 3.采用的儀器設備和監測方法· 4.監測數據處理方法和監測結果過程曲線· 5.監測結果分析建築基坑工程監測技術規範（GB50497-2009）Technical Code for Monitoring of Building Foundation Pit Engineering，果洛地形測量的處理過程也可以分為以下過程：1.監測目的2.確定監測項目3.測點布置4.監測方法、主要儀器及精度要求5.監測頻度6.監控報警 7.數據處理及信息反饋。

果洛地形測量一、工程定位放線方法： 1.進場後首先對甲方提供施工定位圖進行圖上複核，以確保設計圖紙的正確。其次，與甲方一道對現場的座標點和水準點進行交接驗收，發現誤差過大時應與甲方或設計院共同商議處理方法，經確認後方可正式定位。2.現場建立控製座標網和水準點。現場平麵控製網的測設方法見後。水準點由水準點引入，水準點應采取保護措施，確保水準點不被破壞。3.工程定位後要經建設單位和規劃部門驗收合格後方可開工。二、根據本工程的平麵形狀，決定采用矩形網控製。按工程定位圖，以建築縱橫兩個方向為座標軸，每30m測設一條控製線，形成30m×30m的現場控製網，建築物的定位即以控製網軸線為準三、根據本工程的平麵形狀，適宜於采用多邊形現場控製網。以與工程主軸線相對應的互成120°方向的三根線作為控製網的軸線，控製軸線的間距為30m，形成現場控製網。工程定位即以該軸線為準。四、取工程縱橫向的主軸線作為現場控製網軸線，組成現場控製網。工程的其它軸線依據主軸線位置確定。五、在土方開挖期間，對於標高的測定，采用專人負責，隨挖隨測的方法。在接近基底時，應將標高點引到基坑內，可在工程樁鋼筋上做記號。作為底板施工階段墊層澆築、支底板模板的依據。六、地下室施工階段標高測量方法為了保證建築全高控製的精度要求，在基礎施工中就應注意準確地測設標高。為±0.00以上的標高傳遞打好基礎采用經緯儀將現場水準點標高引測至地下室基坑內，可在基坑四周的擋土樁上畫出整米數的水平線，作為地下室標高測量的依據。標高控製線應根據施工需要畫出多處，對於各條標高線，應予校測，誤差較大時(>5mm)應予調整。七、外控法施工要點：施測時將經緯儀安置在建築附近進行豎向投測。(1)測前要對經緯儀的軸線關係進行嚴格的檢校，觀測時要定平水平度盤水準管，以減少豎軸不鉛直的誤差。(2)軸線的延長樁點要準確，標誌要準確、明顯，並妥善保護好。果洛地形測量應盡量以首層軸線位置為準，直接向施工層投測，避免逐層上投造成誤差積累。(3)取正倒鏡向上投測的平均位置，以抵消經緯儀的視準軸不垂直橫軸和橫軸不垂直豎軸的誤差影響。

果洛地形測量的主要工作內容1、取得附有坐標及地形的建築物總平麵布置圖，各建築物的地麵整平標高，建築物的性質、規模、結構特點，可能采取的基礎型式、尺寸、預計埋置深度，對地基基礎設計的特殊要求等。2、查明不良地質現象的成因、類型、分布範圍、發展趨勢及危害程度，並提出評價與整治所需的岩土技術參數。3、查明建築物範圍各層岩土的類別、結構、厚度、坡度、工程特性，計算和評價地基的穩定性和承載力。4、對需進行沉降計算的建築物，提供地基變形計算參數。5、對抗震設防烈度大於或等於6度的場地，應劃分場地上類型和場地類別；對抗震設防烈度大於或等於7度的場地，尚應判定飽和砂土或飽和粉土的地震液化，並應計算液化指數。6、查明地下水的埋藏條件。當基坑降水設計時尚應查明水位變化幅度與規律，提供地層的滲透性。7、判定環境水和土對建築材料和金屬的腐蝕性。8、判定地基土及地下水在建築物施工和使用期間可能產生的變化及其對工程的影響，提出防治措施。9、對深基坑開挖尚應提供穩定計算和支護設計所需的岩上技術參數；論證和評價基坑開挖、降水等對鄰近工程的影響。果洛地形測量10、提供樁基設計所需的岩上技術參數，並確定單樁承載力。