假設開發法是土地估價中常用的估價方法，銀川高密度電法勘探也是在實踐中比較容易操作的估價方法，因此廣泛應用於待開發土地價格的評估中。既需要土地評估機構在做具體項目宗地的估價時熟練掌握評估方法，也需要土地主管部門公布的相關估價參數科學、完善1假設開發法概述假設開發法又稱剩餘法、倒算法、殘餘法或餘值法，是在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用後，以價格餘額來確定估價對象土地價格的一種方法。假設開發法的基本公式為：待出讓宗地的價格=待開發房地產的預期開發價值-建安成本-銷售稅費-管理費用-投資利息-開發利潤-投資者應負擔的稅費2假設開發法各參數的確定2．1待開發房地產的預期開發價值待開發房地產的預期開發價值是指開發完成時的房地產價格，通常用市場比較法來確定。一般情況下，所選擇的作為交易案例的房地產應為2年內成交的不動產，.長不超過3年，並且應與待估房地產用途、交易類型相同，且為正常交易。煙台市在確定待開發房地產預期開發價值時規定：商品房的售價要選擇相鄰或同級別土地不少於3個樣點經修正確定。除此外，還對待開發房地產的地下車庫(位)以及中小學校舍、社區管理用房等公共設施用房的建設和銷售作了具體規定。2．2建安成本建安成本包括開發成本、前期費用、其他費用等。目前，煙台市進行評估時所依據的上述費用是根據相關部門文件的標準執行的，具體見表1。2．3管理費用及銷售稅費開發管理費和銷售稅費通常是按照待開發房地產的預期開發價值的一定比例來確定。煙台市的相關規定為：開發管理費，按銷售收入的1．5％計算；營業稅、教育費附加、城市維護建設稅按銷售額的5．5％計算。2．4投資利息在考慮投資利息時，主要是運用靜態計算的方式。在房地產開發的整個周期中，地價款、開發成本、管理費用、營銷費用等在房地產開發建設過程中投入的時間是不同的。地價款是開發單位在競得宗地的國有建設用地使用權時即要支付，計算地價款的利息時以全部預付地價款按整個開發建設周期計算。開發費、管理費及營銷費等是隨著工程動工開始投入，並隨著工程建設進展逐步投入，這部分成本在計算利息時假設為在建設期內均勻投入。煙台市在具體計算利息時依據待建房地產的開發周期，一般宗地建築麵積10萬m2及以下按2年、10萬rn2以上按3年計算。按照銀行公布的同期貸款利率計算利息。2．5開發利潤開發單位的開發利潤一般以不動產的預期開發價值或預付投資成本的一定比例計算。煙台市在進行土地評估時以預付投資成本的一定比例計算，一般以開發單位利潤在預付成本的10％、15％和20％時分別計算土地價格。2．6投資者應負擔的稅費該部分費用主要指契稅，一般以土地出讓金的3％計算。 3影響假設開發法在土地評估結果準確性的因素及改進方向3．1待開發不動產是否為.佳利用方式所謂土地開發利用方式主要包括用途、容積率、建築密度、建築規模、建築高度、建築式等。在運用假設開發法評估土地價格時，需要按照估價的合法原則和.高.佳使用原則確定宗地的.佳開發利用方式。在實踐中，確定土地開發利用方式時首先由規劃部門出具宗地的規劃設計條件，在該條件中包含了宗地開發利用的各種要求。然後由項目單位依據宗地的規劃設計條件設計宗地規劃方案報規劃部門審批，中介機構依據規劃設計條件的內容進行地價評估。這樣宗地利用是否是.佳開發利用方式就存在一定的局限性。為避免宗地開發未達到.佳利用方式，可由規劃、住建和國土等部門聯合確定規戈U設計條件，充分發揮各部門的職能，以達到.佳開發利用土地。3．2待開發房地產價值預測是否合理在確定待開發房地產的預期價格時，需選擇相鄰或同級別土地多個樣點作為參考。實踐操作中，會出現缺少土地樣點以及相鄰或同級別土地樣點小區的品質、容積率差異等情況；同時，樣點二手房的價格受使用年限、裝修程度影響較大，對..計算比準價格造成了幹擾。國土部門可規範中介評估機構的評估過程，要求其出具的報告中明確所選取的比較案例與待估房地產是否具有可比性，加大樣點的數量，並將確定待開發房地產的預期價格的過程詳細列入評估報告中。3．3建安成本規定是否符合實際建安成本中的開發成本的多少取決於材料、機器設備和人工3個方麵，投入材料的質量、機器設備的使用和人工費的高低直接影響了建安成本的高低。小區配套包括內部環境改造、綠化、區內公用設施、智能化係統以及除基本市政配套外的相關輔助建設等。小區配套費的高低應取決於待開發小區的規劃設計與品質要求。單一的規定各類建築的建安成本和小區配套費，無法準確反映市場價格變化情況以及開發商的實際投入。銀川高密度電法勘探時應搜集近幾年不同開發項目建築承包商在土建、安裝等工程項目上的中標價，以期能夠更合理的確定開發成本。同時，應該根據待開發項目的規劃設計方案確定小區配套費標準，將項目的開發品質以及開發商的投入考慮在內。

建築地基基礎工程有哪些檢測方法地基檢測。銀川高密度電法勘探內容包括天然地基承載力、變形參數及岩土性狀評價，處理土地基承載力、變形參數及施工質量評價，複合地基承載力、變形參數及複合地基增強體的施工質量評價。檢測方法可選擇平板載荷試驗、鑽芯法、標準貫入試驗、圓錐動力觸探試驗、靜力觸探試驗、十字板剪切試驗、土工試驗、低應變法、深層平板載荷試驗和岩基載荷試驗。基樁及基礎錨杆檢測。基樁及基礎錨杆檢測內容包括工程樁的樁身完整性和承載力檢測、基礎錨杆抗拔承載力檢測。樁身完整性檢測可采用鑽芯法、聲波透射法、高應變法和低應變法等。單樁豎向抗壓承載力檢測可采用單樁豎向抗壓靜載試驗和高應變法，單樁豎向抗拔承載力檢測可采用單樁豎向抗拔靜載試驗，單樁水平承載力檢測可采用單樁水平靜載試驗，基礎錨杆抗拔承載力檢測可采用基礎錨杆抗拔試驗。支護工程檢測。支護工程檢測內容包括土釘和支護錨杆抗拔力檢測、土釘牆施工質量檢測、水泥土牆牆身完整性檢測、地下連續牆牆體質量檢測、逆作拱牆的施工質量檢測、用於支護的混凝土灌注樁的樁身完整性檢測。銀川高密度電法勘探檢測方法可采用土釘和支護錨杆驗收試驗、鑽芯法、聲波透射法和低應變法。基礎檢測。基礎檢測內容包括各類基礎及樁基礎承台的施工質量檢測和建築物沉降觀測。各類基礎及樁基礎承台的施工質量檢測可參照《建築結構檢測技術標準》GB/T 50344-2004 采用結構鑽芯法和回彈法。

銀川高密度電法勘探埋荷載箱的方法是否可靠?自平衡法試樁試驗中，荷載箱的埋設位置是自平衡法試樁測試成功的重要因素之一。至於樁基檢測埋荷載箱的方法是否可靠，主要在於能否找到樁的平衡點。地基檢測如何確定自平衡法荷載箱的平衡點，要首先了解自平衡法的工作原理;何為自平衡法？自平衡法試樁是近似於豎向抗壓( 拔) 樁實際工作條件的一種試驗方法，其可確定單樁豎向抗壓極限承載力、樁周土層極限側摩阻力和樁端土極限端阻力。銀川高密度電法勘探 其原理是:把一種特製的加載裝置—荷載箱，預先置於樁身指定位置，即樁的平衡點，並將荷載箱的高壓油管和位移絲引至地麵。高壓油泵在地麵向荷載箱充油加載，荷載箱將力傳遞到樁身，依靠其上部樁側極限摩阻力和自重與下部樁側極限摩阻力和極限樁端阻力相平衡來維持加載，從而獲得樁的承載力。而通過地勘及設計的要求，由此計算得來的荷載箱埋設的位置即為平衡點。目前自平衡法荷載箱檢測樁基極限荷載已越來越成熟，並且在市場上已應用多年，而市場反映對於樁基檢測預埋荷載箱的方法十分可靠。

銀川高密度電法勘探一、工程定位放線方法： 1.進場後首先對甲方提供施工定位圖進行圖上複核，以確保設計圖紙的正確。其次，與甲方一道對現場的座標點和水準點進行交接驗收，發現誤差過大時應與甲方或設計院共同商議處理方法，經確認後方可正式定位。2.現場建立控製座標網和水準點。現場平麵控製網的測設方法見後。水準點由水準點引入，水準點應采取保護措施，確保水準點不被破壞。3.工程定位後要經建設單位和規劃部門驗收合格後方可開工。二、根據本工程的平麵形狀，決定采用矩形網控製。按工程定位圖，以建築縱橫兩個方向為座標軸，每30m測設一條控製線，形成30m×30m的現場控製網，建築物的定位即以控製網軸線為準三、根據本工程的平麵形狀，適宜於采用多邊形現場控製網。以與工程主軸線相對應的互成120°方向的三根線作為控製網的軸線，控製軸線的間距為30m，形成現場控製網。工程定位即以該軸線為準。四、取工程縱橫向的主軸線作為現場控製網軸線，組成現場控製網。工程的其它軸線依據主軸線位置確定。五、在土方開挖期間，對於標高的測定，采用專人負責，隨挖隨測的方法。在接近基底時，應將標高點引到基坑內，可在工程樁鋼筋上做記號。作為底板施工階段墊層澆築、支底板模板的依據。六、地下室施工階段標高測量方法為了保證建築全高控製的精度要求，在基礎施工中就應注意準確地測設標高。為±0.00以上的標高傳遞打好基礎采用經緯儀將現場水準點標高引測至地下室基坑內，可在基坑四周的擋土樁上畫出整米數的水平線，作為地下室標高測量的依據。標高控製線應根據施工需要畫出多處，對於各條標高線，應予校測，誤差較大時(>5mm)應予調整。七、外控法施工要點：施測時將經緯儀安置在建築附近進行豎向投測。(1)測前要對經緯儀的軸線關係進行嚴格的檢校，觀測時要定平水平度盤水準管，以減少豎軸不鉛直的誤差。(2)軸線的延長樁點要準確，標誌要準確、明顯，並妥善保護好。銀川高密度電法勘探應盡量以首層軸線位置為準，直接向施工層投測，避免逐層上投造成誤差積累。(3)取正倒鏡向上投測的平均位置，以抵消經緯儀的視準軸不垂直橫軸和橫軸不垂直豎軸的誤差影響。